Dự án đã hoàn thành được hưởng nền giá cũ
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh bảng giá đất mới làm mặt bằng giá nhà đất Hà Nội có thể tăng cao hơn nữa thì người tiêu dùng, nhà đầu tư nên lựa chọn những dự án đã hoàn thành vì đây là phân khúc ít chịu tác động hơn những dự án chưa hoàn thành hoặc chưa xây dựng.
Ông Nguyễn Văn Hạnh, một cán bộ sàn giao dịch bất động sản Đất xanh Miền Bắc cho biết, bảng giá đất mới của Hà Nội có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến hết ngày 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, giá mới được điều chỉnh cao gấp 2 - 6 lần. Tuy nhiên, đến thời điểm này, giá nhà đất chưa có sự thay đổi. Mặc dù vậy, trong thời gian tới, thị trường chắc chắn sẽ có chiều hướng tăng lên.
“Giá vốn đầu vào của các dự án bất động sản sẽ tăng theo bảng giá đất mới. Khi giá vốn đầu vào sát giá thị trường, cùng với kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư thì giá bất động sản đầu ra sẽ có sự biến động nhất định”, ông Hạnh phân tích.
Tuy nhiên, ông Hạnh dự đoán tùy từng khu vực, tùy dự án mới có sự tăng giá. Và trong bối cảnh này, các dự án đã hoàn thiện, mở bán trên thị trường sẽ ít chịu tác động hơn so với các dự án "sinh sau đẻ muộn", do đã và đang được hưởng nền giá cũ.
“Ví dụ những dự án đã hoàn thành hiện tập trung ở khu vực Đông Hà Nội, Đông Bắc Hà Nội sẽ ít chịu tác động. Đây là những dự án đã được đưa vào sử dụng ổn định trước khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới. Do vậy, nhà đầu tư, người có nhu cầu mua nhà ở sẽ được hưởng lợi về giá và cộng đồng dân cư đã được hình thành từ trước”, ông Hạnh dẫn chứng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Huy Ngọc, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng, chắc chắn những dự án đã hoàn thành sẽ có nhiều lợi thế hơn so với những dự án chưa hoàn thành hoặc dự án sẽ được triển khai trong tương lai.
Ngoài việc hưởng nền giá cũ thấp hơn, những dự án đã hoàn thành hoặc chuẩn bị được bàn giao còn có ưu điểm là cơ bản đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, hệ thống tiện ích nội ngoại khu, giúp khách có thể kiểm định chất lượng, thiết kế căn hộ xem có phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng không.
Từ trước đến nay, tính minh bạch là điều rất quan trọng trong đầu tư bất động sản. Việc xuống tiền vào các dự án đủ pháp lý sẽ mang lại sự an toàn cao nhất cho người dân và nhà đầu tư, hạn chế tranh chấp về sau và khả năng chuyển nhượng cũng dễ dàng hơn.
Lấy dẫn chứng về những dự án thuộc khu vực phía Đông của Hà Nội, ông Ngọc cho biết, những dự án này đã có hạ tầng, tiện ích đồng bộ trên cơ sở được hưởng mặt bằng giá cũ. Với những dự án mới chưa hoàn thành hoặc chưa khởi công thì chắc chắn việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất hay những tiện ích cũng sẽ được chủ đầu tư cân nhắc vì số vốn bị đội lên theo bảng giá mới.
"Với những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh thì không quá lo ngại. Nhưng với những chủ đầu tư vốn hạn chế thì họ cần cân đong đo đếm để chi phí phát sinh ở mức có thể xoay xở được. Và chắc chắn điều này sẽ ảnh hưởng đến giá bán ra của dự án vì nhà đầu tư cũng không thể lỗ hoặc xây nhà không công", ông Ngọc nói.
Cũng phân tích về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho biết, việc Hà Nội ban hành bảng giá đất cho thấy sự nhanh chóng, kịp thời trong việc ban hành khung pháp lý để tháo gỡ những tắc nghẽn trong việc chưa triển khai được vì chưa có cơ sở pháp lý để tính toán tiền thuế, tiền sử dụng và các giao dịch mua bán trên thị trường cũng phải chờ đợi.
“Tuy nhiên, giá giao dịch ở Hà Nội hiện nay khá cao và có tính ảo vì người mua thật rất thấp, chủ yếu là lợi dụng tình hình cầu về nhà ở, cầu về đầu tư rất lớn nhưng không có nguồn hàng, dẫn đến người có đất, có dự án xây dựng biên độ lợi nhuận rất lớn. Cùng với đó các nhà đầu tư, đầu cơ tiếp tục bơm giá, đẩy giá khiến giá cao, không phù hợp với nhu cầu thật của thị trường, khiến người có nhu cầu thật không thể mua, mà giao dịch chủ yếu là các nhà đầu cơ với mục tiêu đánh nhanh, thắng nhanh là chính chứ không phải hấp thụ thật trên thị trường”, ông Đính nói.
Trong bối cảnh đó, theo ông Đính, các dự án hoàn thành đương nhiên có nhiều lợi thế về giá so với những dự án làm sau.
“Các dự án đã hoàn thành trước khi bảng giá đất mới của Hà Nội có hiệu lực nằm ở khu vực phía Đông Hà Nội, hay ở khu vực ngoại thành phía Bắc Thủ đô bao gồm Sóc Sơn, Mê Linh và Đông Anh... sẽ có nhiều ưu thế cho người mua. Khi giá bất động sản trong nội đô đắt thì người dân sẽ có trào lưu di dời ra phần ngoại ô đầu tư, mua để ở và những dự án đó sẽ hấp thụ nhà đầu tư tốt hơn”, TS Nguyễn Văn Đính nói.
Bất động sản khu đông Hà Nội "cất cánh"
Theo các chuyên gia, môi giới bất động sản, thời gian qua thị trường Hà Nội chứng kiến làn sóng dịch chuyển của cư dân từ lõi nội đô chật hẹp sang khu vực bờ Đông sông Hồng. Khu Đông Hà Nội vài năm qua liên tục đánh dấu có sự hiện diện của các "ông lớn" trên thị trường bất động sản, với những đại dự án hút khách.
Theo ông Nguyễn Huy Ngọc, khu vực phía Đông Hà Nội có điểm mạnh là kết nối tới các cụm, khu công nghiệp lớn tại nhiều tỉnh thành như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương...Về lâu dài, đây sẽ trở thành nơi tập trung cộng đồng chuyên gia nước ngoài sinh sống, tầng lớp trí thức, người thu nhập cao trong tương lai.
Cũng theo ông Ngọc, với quỹ đất rộng, có nhiều không gian phát triển, các tập đoàn bất động sản lớn đã và đang đẩy mạnh việc đầu tư các khu đô thị quy mô, tích hợp đa tiện ích, dịch vụ bài bản, định hình những chuẩn mực sống cao cấp để chinh phục tầng lớp cư dân mới, cư dân có nhu cầu về an sinh lớn.
Đáng chú ý, theo quy hoạch giao thông vận tải thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, ngoài 8 cây cầu hiện tại, khu Đông Hà Nội sẽ được đầu tư thêm 10 cây cầu lớn vượt sông Hồng.
Trong đó, UBND thành phố vừa thống nhất chủ trương xây cầu Trần Hưng Đạo và cầu Ngọc Hồi trong giai đoạn 2025 - 2030, giúp giải tỏa áp lực giao thông hiện nay và kết nối thuận lợi các quận, huyện Gia Lâm, Long Biên với nội đô. Cầu Ngọc Hồi dự kiến sẽ được thẩm định và phê duyệt vào tháng 1/2025, với điểm đầu nối dự án vành đai 3,5 (Phúc La - Văn Phú - cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ) và điểm cuối tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
Trong tương lai, hạ tầng khu Đông Hà Nội còn được nâng cấp bởi 8 tuyến đường sắt metro với 2 tuyến metro số 8 và metro số 1 sẽ trực tiếp đi qua huyện Gia Lâm. Đặc biệt, khả năng kết nối vùng đang không ngừng mở rộng với các tuyến trọng điểm như quốc lộ 5A, đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và vành đai 4 gắn kết thủ đô với các vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.
"Cùng với nhiều lợi thế vốn có về hạ tầng thì việc được hưởng nền giá cũ sẽ là điểm mạnh của những dự án khu Đông, Đông Bắc Hà Nội, ít nhất cho đến hết năm 2025, khi bảng giá đất mới được áp dụng", ông Ngọc nhận định.
